“行者”旭辉——专访旭大陆能买台湾股票吗辉董事长林中

冰露 冰露 07月13日

从2000年创建之初的几十亿规模,到2018年的1520亿元销售额,旭辉集团跻身中国房地产行业的TOP15仅仅用了18年。凭借“合作模式”、“逆周期拿地”等策略,旭辉一次次精准地把米宅科技股票握住市场节奏,成为业内公认的成长最快房企之一。

有人说,旭辉的成绩与集团董事长林中对大局观的把握息息相关,他每一步都能踩准市场节奏,分毫不差。

一位熟识林中的同行说:“别看他已坐拥一家千亿房企,但他从不懂得享受。每天还是按时上下班,甚至常常只是小憩片刻,到夜半时分,他的办公室灯光又悄然点亮了。郭靖便是他最推崇的人,天道酬勤也是其带领旭辉取得现有成绩的关键所在。”

然而,市场环境瞬息万变,旭辉的前行之路并非一帆风顺。2019年,全国各地开展“因城施策”,调控升级,融资政策收紧,房地产市场渐入“寒冬”,房企间的“规模之争”也随之告一段落,整个行业迎来了新一轮的调整。

正当此时,素以稳健著称的旭辉集团被推上了舆论的风口浪尖:先有传言称企业内部下发“全面暂停公开市场拿地”通知,后有媒体爆料旭辉“上了相关部门关注名单”,融资渠道被骤然收紧。

那么,真实的旭辉究竟如何?企业接下来又将实行何种战略?

日前,一向在后方运筹帷幄、鲜少公开露面的林中接受《国际金融报》记者的独家专访,在沟通中,林中也针对外界的各种质疑给出了相应的解释。

虽然当前的旭辉颇受舆论关注,但已过知命之年的林中看上去依旧温文尔雅、神采奕奕,脸上不见丝毫焦虑。

“行者”旭辉——专访旭辉董事长林中

国际金融报副总编辑张俊才(右)专访旭辉董事长林中(张志峰 摄)

“黑马”OR“行者”

相较于业界冠以的“黑马”之名,林中更喜欢将旭辉当作一名“行者”,“我从来都不追求旭辉要跑得最快,但一定是追求成为走得最远的那个”。

记者查阅《上海统计年鉴》发现,2000年,全上海的房地产业生产总值仅210亿元,不及工业产值的零头。

彼时,林中一手创办的 “厦门永升”刚刚度过了8个年头,已是福建厦门当地一家知名的民营企业。但在林中看来,自1998年时提出房地产市场化之后,中国房地产市场也迎来了快速发展的契机。因此,他毫不犹豫地放弃了在大本营厦门一手开创的大好局面,带领创业班底来到上海,创办了旭辉集团。

事实证明,1998-2018年间的20年,的确是中国房地产市场的黄金年代,城市化率有了质的提升,而这期间,旭辉也成功实现了飞跃。

“行者”旭辉——专访旭辉董事长林中

2012年,刚刚在香港联合交易所申请上市的旭辉集团,其年销售额仅为95.4亿元。到了2017年,旭辉的这一数值增长了10倍,只用了6年时间便顺利突破千亿大关,成为业内公认的一匹“黑马”。尤其是2017年,旭辉的销售额近乎翻倍,从上年的530亿元增至2017年的1040亿元,同比规模大涨 96%

也正是在2017年这个“规模为王”的年代,意气风发的旭辉集团正式对外发布“二五战略”,宣称未来5年的复合增长率保持在40%以上,向3000亿元销售规模进军,最终进入行业TOP8。

然而,在经历了2018年的“史上最严调控”之后,旭辉的战略思路也相应做出了调整,从规模扩张转向更加追求“质”的发展。2019年初的业绩会上,就在旭辉规模突破1500亿元之后,企业颇为“保守”地定下了1900亿元销售任务,截至6月30日,旭辉已完成884.4亿,目标完成接近一半。

相较于业界冠以的“黑马”之名,林中更喜欢将旭辉当作一名“行者”。

“我从来都不追求旭辉要跑得最快,但一定是追求成为走得最远的那个。”在林中看来,规模的壮大只是企业健康发展之后的必然结果,而旭辉真正追求的初衷在于品质。

谨慎拿地

旭辉拿地遵循逆周期思路,在林中看来,越是在房子销量不好、地价便宜时,越应该多拿地,因为这时候土地买家少、地价较为合理。

不过,旭辉的规模发展有目共睹,而作为先决条件,优质粮草的储备自然被所有房企视为第一要务,土拍、并购、合作等纳储动作均不可或缺。

年报显示,2016年,旭辉以241.1亿元收购了36个新项目,共计新增土地建筑面积650万平米。2017年和2018年,旭辉连续两年分别耗资452亿元和411亿元,拿下78个和93个土地项目权益,相较之前几乎翻了一番。此时的旭辉,拿地明显提速。

令市场略感意外的是,就在近期各地土拍市场“寒气”逐渐消散,呈现出一片火热场面时,旭辉在公开市场的拿地动作却骤然“停滞”。

对此,林中对记者表示,“这与旭辉的逆周期拿地思路有关。”在他看来,越是在房子销量不好、地价便宜时,越应该多拿地,因为这时候土地买家少、地价较为合理。例如去年四季度至今年一季度期间,土拍市场遇冷,旭辉拿地的动作就非常频繁。反之亦然,近期,许多参拍地块的竞拍房企数量骤然暴增至数十家,举牌次数也频频破百,溢价率居高不下,因此,旭辉认为拿地风险过高,开始主动减少参拍。

当然,这并不意味着旭辉近期“放弃”拿地,“比如6月份的某地块,只有我们一家举牌,便顺理成章地收入囊中。对于多数越过投资‘红线’的地块,旭辉则主动选择退出。”林中分析称,各地政府和地产从业者都希望看到一个平稳、健康的房地产市场,不希望暴涨暴跌,特别是在“房住不炒”的基调下。因此未来一定会是一个房价平稳增长、低频波动的市场阶段,少有大起大落,高溢价土地实则难以再像此前几年一样取得相应收益,更遑论面粉比面包还贵的“地王”项目。

而在林中看来,当前非理性的土地抢拍现象必定不能持久,预计下半年土地市场或将降温,届时就到了旭辉行动的时候。

对于未来的布局,林中指出,虽然目前一二线城市发展已经相对稳定和饱和,但三四线城市作为一二线的有效补充,仍有着非常巨大的潜力。不过,在实际布局时,旭辉主要考虑有产业、人口导入、区域供求关系平衡的城市,这也是旭辉未来主业必须要把握的方向。

需要特别指出的是,根据年报,截至2018年底,旭辉集团约有90%以上的土地储备集中在一二线及少量强三线城市,对于三四线城市的布局仍持审慎态度。

回应“被监管”:实乃误传

林中认为,旭辉始终强调的都是做房企中的“三好生”,而非“偏科生”,即追求增长率、负债率、利润率的平衡稳固之道。

不过,面对多变的市场形势,企业的发展注定难以一帆风顺。

特别是融资政策的变化,关乎企业的钱袋子。一方面是近日监管机构开出多张地产贷款罚单,另一方面是房地产信托融资加强风险管理严控规模,在经历了年初的宽松期后,房企的融资渠道被再度收紧。

就在不久之前,有媒体报道称,相关监管部门注意到一些拿地激进的“地王”房企知情人士确认,旭辉已被列入“被关注名单”名单。

对此,林中直言,早在今年4月-5月土拍市场复苏时,旭辉在公开市场拿地的动作就已经开始有计划的减少,但因为此前与一些地方政府合作的部分旧城改造、一二级联动开发项目,恰好在此时入市,所以显得总体拿地有所增加。但林中强调,“不拿地王”始终是旭辉的底线。

而对于“被关注”或“被监管”之类的传闻,林中表示,这是误传,旭辉至今不曾收到过此类通知或窗口指导。

不仅如此,事实上,在林中看来,旭辉始终强调的都是“做房企中的‘三好生’,而非‘偏科生’”,即追求增长率、负债率、利润率的平衡稳固之道。旭辉深知,稳健的财务才是企业健康发展的保障。

首先,在净负债率方面,旭辉目前已稳定在70%左右,而在同规模的民营房企中,这一数值普遍维持在100%-200%之间。其次,旭辉非常注重自身信用平台的建设和维护,其国外评级机构都在BB以上,国内均为AAA,信用程度和风险程度较为稳健,使其境外发债利息长期处于7%左右的低位,相对一些动辄发债利率超过10%的房企而言优势明显。

此外,在负债结构中,房地产作为一个“长期投资”型行业,最经常出现的问题就是“短债长投”,而旭辉的短期债务占比只有17%,并不存在此类问题。用林中的话来说,“旭辉2个月的销售收入就足以偿清所有的短期债务”。

对于房地产普遍存在的高杠杆现象,林中认为:“高杠杆不可以经常用,但是在特殊的时期一定要用。如果适逢弯道超车的绝佳时机,对于财务一向稳健的旭辉而言,偶尔为之,无伤大雅。”

多元化是必然之路

林中指出,自2018年开始,中国的房地产市场已进入第三个阶段,房企的开发模式也将逐渐转变,多元化是必然之路。但旭辉的主航道仍是地产业务,多元化业务短期内并无上市计划。

多元化转型作为房地产企业的出路,早已成为业内共识。

旭辉集团作为房地产开发相关行业多元化的典型代表,目前已布局包括物业管理、长租公寓、养老地产、教育、商业在内的9个板块。其中,物业公司永升生活服务作为集团旗下首个分拆上市的多元化板块,在资本市场的表现可圈可点。

对此,业内纷纷猜测,旭辉集团下一个分拆上市的多元化业务会是哪个?

林中向《国际金融报》记者坦言,短期内并无上市计划。林中认为,自2018年开始,中国的房地产市场已进入第三个阶段,即城市化2.0阶段,房企的开发模式也将逐渐转变,多元化是必然之路。但目前,房地产开发行业的天花板还远远未到,旭辉的主航道仍是地产业务。

至于养老地产、长租公寓等多元化产业,林中表示,目前股票期权激励 股价只是在准备阶段,提前布局。旭辉的真正转型将会在2022年开始的“三五战略”阶段,从开发销售型企业转变成综合运营型企业,对市场的运营能力、对不动产的管理能力,如何培养新的人才,构建新的技能等,都将是未来需要考虑的。

以长租公寓为例,其行业前景非常广阔,但企业需要摸索出一个可行的盈利模式。这与房地产开发行业不同,很多企业在去年大规模抢滩长租市场之后,却发现出租业务并非如他们想象中的那么简单。长租公寓业务属于运营型行业,挣钱很慢,需要耐心去逐步积累,因此习惯于高周转、高负债的企业很难做好。在旭辉看来,现在的路越难走,未来将竞争对手淘汰之后,路就会越走越宽广。

旭辉的长租公寓目前也在摸索之中,林中表示,长租板块目前还在稳步发展中,具体上市计划可能要在三四年之后,争取“不鸣则已,一鸣惊人”。

不过,对于商业板块,林中则直言“并不准备单独上市”。他分析称,目前的房企收入普遍有95%-97%来自于物业销售收入,但当未来的房地产开发业务发展成熟时,必定会向商业自持转变。十年之后,房地产市场从增量真正转向存量,企业就将不断增加持有部分,包括写字楼、商业等,理想的营收格局就会是50%物业销售、30%租金、20%其他收入。所以,房地产开发与商业管理是分不开的,不会考虑单独剥离开来。

然而,不论是就目前的房地产主业,还是未来的全生态、多元化发展而言,面对2019年“因城施策”的大环境,对于一个企业能力的真正考验似乎才10转15的高送转的股票刚刚开始。“行者”旭辉,究竟能走多远?

编辑 沈玉洁

“行者”旭辉——专访旭辉董事长林中

欢迎关注、投稿、爆料。

相关阅读